Ассоциация МАЮК, в число учредителей которой входит юридическая компания «Митра», обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации с заключением Amicus Curiae по резонансному спору о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры Ларисы Долиной (дело № 5-КГ25-174-К2).
Поводом для обращения стало судебное дело, в рамках которого продавец недвижимости, находясь под влиянием действий третьих лиц, подписал предварительный и основной договоры купли-продажи. Нижестоящие суды пришли к выводу о недействительности сделок и возврате квартиры первоначальному собственнику, однако отказали покупателю в возврате уплаченных денежных средств. Такой подход был сохранён и на кассационной стадии.
Ассоциация МАЮК полагает, что подобная правовая конструкция нарушает баланс интересов сторон и создаёт серьёзные риски для участников рынка недвижимости, снижая предсказуемость гражданского оборота.
Что предстоит определить Верховному суду?
Верховному суду РФ предстоит сформулировать правовую позицию относительно последствий сделок, совершённых под воздействием мошеннических действий, а также определить распределение рисков между сторонами. Рассмотрение этого вопроса имеет системное значение для применения статей 178 и 179 ГК РФ и напрямую влияет на защиту добросовестных приобретателей.
Подход Ассоциации МАЮК
В своём правовом заключении Ассоциация обосновывает следующую позицию:
1. Отсутствие надлежащей оценки условий недействительности сделки.
При квалификации сделки по статьям 178 и 179 ГК РФ суды не дали оценки ключевому обстоятельству — могла ли другая сторона договора объективно выявить заблуждение либо факт обмана контрагента. Игнорирование данного элемента не позволяет считать вывод о недействительности сделки обоснованным и не соответствует разъяснениям Верховного суда РФ. Ассоциация настаивает на необходимости закрепления в практике требования исследовать критерий «распознаваемости»
2. Отступление от принципа двусторонней реституции.
Отказ во взыскании с продавца уплаченной цены противоречит пункту 2 статьи 167 ГК РФ, который предусматривает возврат полученного каждой из сторон при признании сделки недействительной. Утрата денежных средств в результате действий третьих лиц не освобождает сторону сделки от реституционных обязательств перед контрагентом. Требования к мошенникам подлежат предъявлению самостоятельно и не могут подменять механизм реституции.
Ассоциация МАЮК продолжит отслеживать ход рассмотрения дела. Итоговая позиция Верховного суда РФ будет иметь принципиальное значение для формирования единообразной и устойчивой судебной практики в сфере сделок с недвижимостью.
