Тенденции в правовом регулировании градостроительной деятельности

1. Формирование комфортной городской среды.

Анализ сложившейся градостроительной деятельности в разных городах России за последние пятнадцать лет, приводит к выводу, что эффективные градостроительные решения при планировке и застройке жилых районов и микрорайонов в городах, влияют на развитие социально-культурной и экономической сфер жизни населения, комфортность их проживания, обслуживания большого объема потребностей населения, инвестиционную привлекательность, развитие малого и среднего бизнеса, увеличения количества рабочих мест.

На мой взгляд, это является одним из основных факторов, побуждающих законодателя к изменению градостроительного законодательства, ведь переход от практики точечной или уплотненной жилой застройки к комплексному освоению территорий в целях жилищного или инфраструктурного строительства положительно влияет на развитие городской среды.

Понятие "комплексное освоение территории" появилось в российском законодательстве сравнительно недавно - с внесением Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в Земельныйкодекс РФ ряда статей, в числе которых была ст. 30.2 "Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Новая градостроительная политика предусматривает комплексное освоение территории также в целях строительства объектов транспортной, коммунальной, социальной и коммерческой инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Возникновение данных видов градостроительных решений вызвано причинами необходимости создания и эффективного развития земельных участков из неиспользуемых публичных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также благоустройства используемых, но не достаточно развитых в соответствии с современными требованиями к комфортности проживания населения и удовлетворения их потребностей.

Безусловно комплексная застройка имеет много важных преимуществ, однако возникает обоснованный вопрос насколько ей уступает точечная и уплотненная застройка, какие явные недостатки точечной и уплотненной застройки видоизменяют всю градостроительную практику.

На практике, недостатки уплотненной и точечной застройки городской среды носят накопительный характер и проявляют себя не сиюминутно, но в общем их достаточно от мала до велика, в частности к ним можно отнести: отсутствие необходимого для каждого района объема зеленой зоны, детских и спортивных площадок, нехватка социально-значимых объектов для обслуживания потребностей жителей, существенное увеличение уровня загрязненности воздуха, уровня шума, систематическое возникновение аварий и перебоев в работе инженерных коммуникаций из-за увеличения на них нагрузки, увеличение финансовых затрат на обслуживание инженерно-коммуникационной инфраструктуры, отсутствие объектов транспортного обслуживания, снижение уровня безопасности пешеходов, отсутствие возможности размещения объектов малого и среднего бизнеса и прочие.

В тоже время столь короткий период существования новой градостроительной политики не позволяет делать однозначные и окончательные выводы о преимуществах и недостатках комплексного освоения территории, однако же выделить некоторые из них на данный момент представляется возможным.

К преимуществам комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, можно отнести создание своего рода «единого комплекса», где кроме жилых домов располагаются объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры, детские сады и школы, магазины, спортивные сооружения, благоустраиваются дворовые пространства с применением объектов ландшафтной архитектуры, оборудуются детские игровые площадки, располагаются объекты коммерческой недвижимости. Такие «единые комплексы» создают пространство и возможности для развития малого и среднего бизнеса в сфере услуг общественного питания, культурно-развлекательного отдыха, спортивно-оздоровительных секций, частных образовательных услуг, что влияет на увеличение количества рабочих мест.

Преимуществами комплексного освоения территории пользуются также сами строительные компании, поскольку предоставляемые территории в большинстве своем имеют обширные площади и при их покупке или аренде строительные компании имеют свою экономию, которая выражается в первую очередь в себестоимости жилья.

По мнению различных строительных компаний уровень снижения варьируется от 10 до 20%, но, как правило, эта разница уходит на социально-бытовую инфраструктуру, строительство которой застройщик берет на себя.

К преимуществам комплексного освоения территории, которыми пользуются строительные компании относится также привлекательность для покупателя, ведь очевидно наличие социально-бытовой и инженерной инфраструктуры является стимулирующим фактором для повышение спроса на данный объект.

К преимуществам также можно отнести вхождения такого рода проектов в зону публичных интересов, в реализации коих государство всячески способствует.

Конечно с последним утверждением не все строительные компании могут согласиться.

Недостатками комплексного освоения территории, коими их считают строительные компании, является долгосрочность проекта, привлечение немалых собственных инвестиций и отсутствие возможности быстрого получения прибыли, как это есть при точечной и уплотнительной застройке.

2.  Уравнивание интересов застройщиков и покупателей жилья.

2014 и 2015 года, были ознаменованы рядом существенных изменений законодательства Российской Федерации в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов, в сфере строительства жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов, процедуре приобретения в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для дальнейшего жилищного строительства.

Данные изменения по своей сути содержат ужесточения требований к застройщикам, детальную регламентацию их деятельности, создание гарантий защиты прав покупателей жилья и конечно создание прозрачного рынка строящейся недвижимости.

Необходимость в данных изменениях продиктована увеличивающимся из года в год количеством незаконного строительства по всей России, полным правовым нигилизмом «черных» застройщиков и усугубляющимся правовым положением граждан, приобретших спорные жилые помещения на накопленный годами капитал либо на заемные средства.

Прежде всего следует отметить высокий потенциал и перспективы развития строительного рынка Краснодарского края, успешное внедрение новых технологий строительства.

С этой целью обратим внимание на рейтинг конкурентоспособности экономик городов Южного федерального округа, проведенный Департаментом экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации муниципального образования город Краснодар.

Согласно статистическому рейтингу социально-экономического развития за 2014 год, по вводу в действие жилых домов за счёт всех источников финансирования лидирует город Краснодар (1719,3 тыс. кв. метров).

Как было указано, несмотря на успехи есть и неудачи строительного рынка Краснодарского края и говоря об этом, следует привести данные о незаконном строительстве в г. Краснодаре за тот же 2014г.

По данным на март 2014 года, в судах находилось 394 иска о сносе незаконно возведенных объектов. Из них 119 касались многоквартирных домов.

По состоянию на 14.08.2015г. согласно списку незаконного строительства в г. Краснодар, размещенному на сайте Администрации МО г. Краснодара и городской Думы Краснодара, перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся многоквартирные жилые дома и таунхаусы застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство, составляет 38 объектов.

Перечень многоквартирных домов, по которым предъявлены исполнительные листы об их сносе, составляет 13 объектов.

По состоянию на 03.03.2016г., перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся многоквартирные жилые дома и таунхаусы застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство, составляет 29 объектов.

Перечень многоквартирных домов, по которым предъявлены исполнительные листы об их сносе, составляет 6 объектов.

На основе анализа последних лет сформирован список т.н. «черных застройщиков» как по всей России, так и отдельно по Краснодарскому краю и г. Краснодар, сформирована т.н. «карта незаконного строительства на территории города Краснодара».

 

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", связанные с введением обязательного страхования о гражданской ответственности застройщика, поручительством банка за застройщика.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

поручительство банка;

страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Обеспечивать обязательства застройщика поручительством банка, имеют право банки осуществляющие банковскую деятельность не менее пяти лет, с наличием уставного капитала не менее 200 миллионов рублей.

Срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Следует отметить, что ранее срок действия поручительства был шесть месяцев.

Страховать гражданскую ответственность застройщика, имеют право страховые организации осуществляющие страховую деятельность не менее пяти лет; с наличием собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей.

Кроме того, начали действовать правила взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, включающие порядок заключения договора страхования, выплату страхового возмещения, особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Следует отметить, что членами Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственность застройщиков, зарегистрированному по адресу: 111024, г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 10, корп. 2 стали 19 строительных компаний южного федерального округа, 10 из которых осуществляют свою деятельность на территории Краснодарского края. Наибольшее количество членов общества взаимного страхования застройщиков в количестве 142 зарегистрировано по центральному федеральному округу.

Усилен государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Создан реестр граждан, чьи права нарушены застройщиками.

Немалая доля объектов незаконного строительства приходится на жилищно-строительные кооперативы.

Обусловлено это возможностью уклониться от требований Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости» посредством организации жилищно-строительных кооперативов, при незаконной деятельности которых строились целые кварталы пяти, шести этажных многоквартирных домов.

Нередки случаи при которых, строительство велось шестиэтажного многоквартирного дома, а разрешение на строительство выданное ЖСК предусматривало три этажа либо при этом вид разрешенного использования земельного участка на котором незаконно возводился спорный объект, имел прямой запрет на его строительство.

Разумеется, право собственности на незаконно возведенные жилые площади в административном порядке признать не возможно, в связи с чем это возможно сделать лишь в судебном порядке и не всегда абсолютно законными способами.

Таким образом возводились целые кварталы, при этом не требовалось от застройщиков ни размещение в интернете или СМИ проектной декларации, ни получения банковской гарантии или страхования гражданской ответственности. По сути, пайщики не были застрахованы от недобросовестных действий руководителей ЖСК.

Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" внесены изменения в Жилищный Кодекс Российской Федерации в части организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Поправки в Жилищный Кодекс Российской Федерации предусматривают обязанность ЖСК с 1 июля 2016г. размещать в государственной информационной системе устав кооператива, информацию о количестве членов ЖСК, разрешение на строительство жилого дома, права ЖСК на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка, кадастровом номере и его площади, а также информацию о местоположении строящегося дома, количестве жилых помещений, технических характеристиках объекта, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Причем, все перечисленное должно быть предоставлено члену этого кооператива по первому запросу.

Законодатель пошел по пути практически полного запрета предоставления земельных участков для строительства из публичных земель в собственность (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). В связи с этим земельные участки, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий и сооружений, могут быть предоставлены на аукционах только на праве аренды (п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ).

Резюмируя, можно сделать вывод, что совершенствование градостроительной деятельности и тенденции изменения градостроительного законодательства направлены на соблюдение основных принципов градостроительного законодательства, уравнивание баланса интересов застройщиков и покупателей жилья, создание прозрачного строительного рынка, доступности жилья, комфортности проживания и гарантированности получения приобретенного жилья.

Роман Адилханов

Юрист ООО "Национальная юридическая компания "Митра"