Индивидуализация условий договора аренды коммерческой недвижимости с использованием альтернативных моделей договорных отношений, финансово выгодна арендодателю и арендатору.

Меняющаяся конъюнктура рынка аренды коммерческой недвижимости влияет на развитие малого и среднего бизнеса в России.

С середины 1990-х годов и до 2013г. экономика России имела значительное развитие за счет сырьевой модели, которая свою очередь обеспечивала приток иностранных инвестиций, развитие технологий, улучшение качества и увеличение объемов строительства во всех экономически привлекательных городах и субъектах России, создание немалого количества рабочих мест, повешением актуальности специальностей в области корпоративного менеджмента, управления предприятием, персоналом и проектами.

В середине 2007г. и началом 2008г. в связи очевидными факторами нестабильности сырьевой экономики и ограниченном ее действии во внутригосударственном экономическом поле, государство предприняло шаги к развитию малого и среднего предпринимательства, коим послужило принятие Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вступившего в силу с 1 января 2008г., а в середине 2008г. принятие Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Интерес к развитию малого и среднего предпринимательства непременно обуславливается тем, что это служит основой социального развития и экономического роста среднего класса.

Малое и среднее предпринимательство в современной экономике России не является инновационной моделью развития экономики страны, а напротив является неотъемлемой частью свободной рыночной экономики и многообразия форм собственности, которое в большем или меньшем количестве будет существовать.

Однако же перспектива, рост и планируемые масштабы малого и среднего предпринимательства зависят от конъюнктуры рынка, правового и налогового регулирования и конечно начального финансового и имущественного базиса, отчего зависит привлекательность занятия бизнесом, выбор сферы деятельности, выбор организационно-правовой формы бизнеса, выявления надобного количества работников на предприятии и как показывает практика переход от цивилизованного ведения бизнеса к теневому, в том числе к теневому рынку труда.

Из наиболее важных элементов такого базиса можно выделить необходимую обеспеченность на рынке доступными по ценовой категории и условиям аренды объектами коммерческой недвижимости, к коим относятся офисные пространства, торговые площади, складские помещения, площади для производства.

Свыше 65% действующих малых и средних предпринимателей осуществляют свою деятельность на арендуемых площадях, равно как практически каждый из потенциальных предпринимателей, прежде начала своей предпринимательской деятельности, просчитывает в первых строках своего бизнес-плана возможность нести немалые расходы на аренду коммерческой недвижимости.

По статистике, интерес предпринимателей обращается к 4-м сегментам аренды коммерческой недвижимости, из которых 36% приходится на аренду офисных площадей, 35% на аренду торговых, 17% на аренду складских и 12% на аренду производственных площадей.

Количество малых и средних предпринимателей в России имевший активный рост с 2009г. по 2012г. на данный момент переживает сложности и сокращения, исчисляемые десятками процентов от общего числа.

Это вызвано не только негативными факторами изменчивой политики государства по увеличению возлагаемых на малый и средний бизнес обязательных сборов и платежей, или созданием чрезмерно сложных бюрократических механизмов отчетности, изменением ставок по налогам на прибыль и имущество предприятий, но и меняющей в негативном ключе ценовой конъюнктурой на аренду коммерческой недвижимости.

Налог на имущество организаций (гл.30 Налогового Кодекса РФ) является региональным налогом. Установление, изменение и отмена данного налога относится к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ (вступила в силу с 01 января 2014 г., ФЗ-307 от 02.11.2013 г.) налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества определяется как кадастровая стоимость имущества.

К таким объектам относятся: 

- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 

- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; 

- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Обратим внимание на Закон Краснодарского края "О налоге на имущество организаций" № 620-КЗ от 26.11.2003г. (в ред. Закона Краснодарского края от 06.04.2015 N 3160-КЗ), согласно которому на российские организации; иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства и имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество на территории РФ, возлагается ставка имущественного налога, в размере 2.2% от кадастровой стоимости имущества.

Анализируя динамику рынка аренды коммерческой недвижимости за предыдущие 3 года, можно констатировать существенный спад спроса как в Краснодарском регионе, так и по всей России, что подтверждается также масштабными профессиональными исследованиями рынка коммерческой недвижимости проведенными консалтинговой компании PRG.

Вопросы, связанные с эффективным управлением коммерческой недвижимостью и ее развитием, долгосрочными и взаимовыгодными арендными отношениями, заключалась в тематике различных форумов и круглых столов, неоднократно проведенных в г. Краснодаре в течение 2015г. и в начале 2016г.

Количество предложений по аренде коммерческой недвижимости, размещаемых арендодателями в информационно-телекоммуникационной сети «интернет» выросло на 60%.

Указанное обуславливается в меньшей степени увеличением количества возведенных и введенных в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, а в большей степени количеством освободившихся от ранее занимаемых по договорам аренды коммерческих площадей.

Есть два фактора которые на это повлияли: во–первых, увеличение платы за аренду, которая оказалась непосильной арендатору, при этом арендодатель от своей большей взыскательности решил не отступать; во-вторых, в связи с ухудшением результатов финансово-хозяйственной деятельности организаций – арендаторов, последние теряли финансовую возможность нести расходы на ранее занимаемые размеры площадей, либо вовсе на аренду всей площади.

Позиция арендодателей, касаемо права на большую взыскательность по аренде, либо правомерном отказе в снижении платы в отношении организаций - арендаторов, переживающих ухудшение финансовой – хозяйственной деятельности, ясна, понятна и исходя из налоговой и правовой нагрузки, справедлива.

Однако, полагаю, что данная модель и характер гражданско-правовых отношений между арендодателем и арендатором, не имеет перспективы для существования в нынешний период серьезных кризисных явлений в экономике страны и предприятий, снижения объема и скорости оборота компаний, увеличения финансовых споров между хозяйствующими субъектами и прочих известных негативных явлений.

Как было указано ранее, обеспеченность доступными по цене, качеству и оснащенности коммерческими площадями является одним из основных элементов базиса для развития малого и среднего предпринимательства, в особенности для предприятий общепита, предприятий, осуществляющих торговлю и оказание различного рода услуг.

Не стоит особо отмечать, что размеры затрат малых и средних предприятий на содержание и оплату аренды коммерческой недвижимости все же оказывает влияние на увеличение ценовой категории производимой продукции, оказываемых услуг и реализуемых товаров, снижение количества рабочих мест и размера заработной платы работников, и как показывает негативная практика, переход к теневому ведению дел или теневому рынку труда.

Полагаю, что в нынешних условиях рынка, модель отношений между арендодателем и арендатором, при которой первый хочет наиболее выгоднее предоставить в аренду свою коммерческую недвижимость, а последний с наименьшими затратами на аренду данной недвижимости вести свой бизнес, не имеет перспективы для обоих.

Полагаю, что для арендодателей это ведет к неэффективному использованию своей коммерческой собственности и риску в течение неопределенного периода времени остаться без арендаторов. И как показывает практика это также ведет к сокращению количества малых и средних предприятий, где основной причиной конечно не является затруднительность несения расходов на аренду коммерческой недвижимости, но в купе с иными негативными факторами понуждают сократить или вовсе прекратить свою предпринимательскую деятельность.

Иные модели договорных отношений между арендодателем и арендатором.

В практике делового оборота в отношениях между арендодателем и арендатором, понятие «плата» чаще всего предусматривает расчеты денежными средствами в твердой сумме.

В тоже время Гражданский кодекс РФ содержит более широкое толкование данного понятия. Согласно пункту 2 ст. 614 ГК РФ, следует, что стороны вправе установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств, в числе коих арендная плата может быть установлена в виде:

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

-  предоставления арендатором определенных услуг;

-  передачи имущества в собственность;

-  передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

-  возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

-  иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Рассмотрим вкратце данные виды арендных платежей, дабы было ясно их правильное применение.

 - Установленная доля от полученных арендатором доходов от использования арендованного недвижимого имущества.

Речь идет о денежном обязательстве арендатора, определенном в процентном отношении от общего размера поступлений денежных средств. В практике данная модель отношений применяется при получении арендатором доходов в результате выполнения работ, оказания услуг, реализации товаров с использованием арендованного недвижимого имущества либо при получении арендатором доходов в результате предоставлении арендованного недвижимого имущества в субаренду. Встречаются также случае получения доли от доходов, полученных от использования нескольких видов предоставленного в аренду имущества, в числе коих может быть недвижимое и движимое.

- Арендная плата виде доли от произведенной продукции, полученных плодов и доходов от использования арендованного специализированного оборудования, коммерческой недвижимости, используемой для получения сельскохозяйственной и животноводческой продукции, мебельной, обрабатывающей, ткацкой, производственной и иной продукции.

Под поступлениями в данном случае гражданское законодательство подразумевает плоды, продукцию и доходы.

Статья 606 ГК РФ, гласит, что арендатор является собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате пользования имуществом. Необходимым договорным условием, является согласование сторонами объема произведенной продукции (плодов или доходов получен). На случай предоставления некачественной продукции сторонам следует согласовать: какими характеристиками должна обладать продукция дабы отвела договорному условию о качестве, порядок определения такого качества, возможность проверки арендодателя, соблюдение контроля качества на соответствие требованиям ГОСТа.

- Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 614ст. 779 ГК РФ, стороны могут согласовать, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность. Стороны должны заключении данного договора аренды, конкретизировать услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты.

Данная модель договорных отношений, рискованна для арендодателя тем, что в случае отсутствия в последующем необходимости в получении конкретизированных услуг, арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме.

Однако, этот риск можно нивелировать, изначально предусмотрев в договоре возможность изменения формы арендной платы на случай отсутствия в определенный момент необходимости в получении конкретизированных услуг от арендатора.

Принцип свободы договора, позволяет сторонам согласовывать любые условия и содержание заключаемого ими договора, главное, что они не противоречили закону и основам правопорядка.

- Арендная плата в виде передачи вещи в аренду или в собственность арендодателю.

Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, то стороны вправе согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи или нескольких вещей в аренду. Стороны должны согласовать конкретную вещь (индивидуально определить), объем правомочий арендатора, связанных либо с временным владением, либо с временным пользованием, срок аренды, порядок передач и возврата.

Также в таких случаях, рекомендуется изначально предусмотреть в договоре возможность изменения формы арендной платы на случай прекращения интереса арендодателя в последующей аренде индивидуально определенной вещи.

Другой вариант расчета по аренде, представляет собой передачу арендодателю в собственность индивидуально определенной вещи, согласовав в договоре ее наименование, характеристики, количество, что относится к существенным условиям.

В практике, встречаются случаи расчетов по аренде строительными материальными.

В случае невнесения арендатором платы в виде передачи в собственность арендодателю определенной вещи, последний вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме.

Непременно в договоре аренды необходимо согласовать неустойки или иные штрафные санкции за просрочку передачи в собственность арендодателю вещи, либо вовсе не возможность передать по какой-либо причине.

Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного недвижимого имущества.

Под улучшением подразумеваются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, ремонту, достройке, дооборудованию.

Стороны должны согласовать в договоре размер затрат на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы, к коим могут относиться: осуществление работ за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц; оплата арендатором расходов на улучшение арендованного недвижимого имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Приложением к договору необходимо согласовать смету работ, перечень и характер улучшений, сроки и порядок осуществления работ.

- Иные виды арендной платы.

Следует отметить, что стороны вправе предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, определяя какая из форм применима в конкретный период, и исходя из каких обстоятельств.

Пример. Стороны вправе согласовать форму арендной платы в течение первого года осуществление ремонта, реконструкции (улучшения) арендованного недвижимого имущества, в течение второго года получение установленной доли (процента) от полученных арендатором доходов от использования арендованного имущества, в течение третьего года получение установленной доли о продукции произведенной арендатором с использованием арендованного имущества, или передачу в аренду индивидуально определенной вещи с переходом в последующем права собственности на данную вещь к арендодателю.

Резюмируя вышеизложенное, в условиях нынешних негативных явлений в экономике страны и предприятий, снижения объема и скорости финансово – хозяйственных оборотов компаний, арендодатель, намеренный эффективно управлять принадлежащей ему коммерческой недвижимостью и арендатор – субъект предпринимательства, должны использовать всю полноту свободы рыночных отношений и предоставленных им законом свободы  договорных отношений с целью выстроить финансово взаимовыгодные и долгосрочные отношения, а в случае возникновения спорных ситуаций или проблем, должны искать компромисс удовлетворяющий интересы обоих. Думается, что такой подход является одним из механизмов, обеспечивающих возможность стабилизировать положение малого и среднего предпринимательства в России, а во взаимосвязи с ним экономическое положение среднего класса.

Роман Адилханов

Юрист ООО "Национальная юридическая компания "Митра"